- Occhio alla false certificazioni energetiche! Si rischia la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto
La Cassazione chiarisce che in caso di falsa attestazione della prestazione energetica (APE) la responsabilità è del venditore. E le conseguenze possono essere pesanti
In caso di vendita di un immobile con una classe energetica non corrispondente a quella dichiarata nell’APE (Attestazione di prestazione energetica), il venditore è responsabile.
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione, con la sentenza 1664/2017, che ha accolto il ricorso avanzato dall’acquirente, ribaltando la precedente sentenza della Corte di Appello.
L’APE attesta il consumo di un edificio; tale informazione deve essere garantita dal venditore al compratore e deve essere un’informazione veritiera.
Nel caso in cui i consumi reali fossero sensibilmente diversi, il compratore, rispettando le tempistiche di legge, può richiedere al venditore una riduzione di prezzo oppure, se la differenza di consumo è particolarmente rilevante, la risoluzione del contratto (art. 1490 Codice Civile).
Il fatto
Il caso in esame riguarda la vendita di un immobile con caratteristiche diverse da quelle dichiarate con riguardo alla definizione della categoria energetica, e quindi con falsa attestazione della prestazione energetica (APE).
Corte di appello
In seguito alla denuncia da parte dell’acquirente, la Corte di appello assolve il venditore/costruttore dell’immobile dal reato di truffa contrattuale. In particolare, viene esclusa la responsabilità dell’imputato ritenendo che fosse in “buona fede” in quanto si era affidato alle valutazioni dei tecnici.
Avverso tale sentenza l’acquirente propone ricorso per Cassazione.
Corte di Cassazione
Se un immobile viene venduto con caratteristiche energetiche diverse da quelle dichiarate nell’APE, la buona fede del venditore è respinta in quanto non può non conoscere la tipologia di intervento che ha portato ad un contenimento della spesa.
Per i giudici di Cassazione:
la difformità tra i lavori eseguiti e quelli progettati e la conseguente vendita dell’immobile con una classe energetica effettiva non corrispondente a quella dichiarata non poteva sfuggire al costruttore, dato che le opere effettuate risultano meno costose di quelle che avrebbero dovuto essere eseguite per rispettare i parametri energetici contenuti nel progetto.
Sebbene il tecnico certificante ritiene di aver rispettato il progetto, non è esclusa la colpevolezza del costruttore: non poteva non sapere che erano stati utilizzati materiali diversi con qualità e costi inferiori a quelli dichiarati, come anche l’installazione di infissi e impianto termico non conforme, e di non aver rifatto il tetto.
L’infinito caso degli APE a basso costo senza sopralluogo
Comprereste un telefonino ad un prezzo stracciato, ma consapevoli che all’interno dello scatolo vi sia un mattoncino al posto del dispositivo?
Certamente no. Eppure quando si tratta dell’attestato di prestazione energetica l’utente finale non ha dubbi: spendere il meno possibile senza chiedersi se sia a norma o no. E così, nella certezza che il tecnico incaricato sia l’unico ad avere l’onere di assumersi ogni responsabilità di eventuali difformità del documento, al cliente basta digitare sul proprio motore di ricerca preferito la chiave “certificazione energetica” ed ecco che nelle prime posizioni, sponsorizzate, escono le offerte di APE a basso costo: attestati redatti a partire da un minimo di 34,9euro/ 45 euro fino ad un massimo di 59 euro.
APE a basso costo: ma come sono queste “offerte”?
Per chi lavora sul campo nasce immediatamente la curiosità di sbirciare nel merito le offerte. Si tratta per lo più di reti di professionisti che si spartiscono, in virtù dei propri accreditamenti, le zone di competenza in base alle diverse normative o disposizioni regionali. Fin qui il tutto non fa una grinza. Il sito potrebbe rappresentare un raccoglitore di richieste che poi vengono distribuite ai professionisti della rete in base all’ubicazione dell’edificio da certificare.
Ma non è così. La procedura è tanto più semplice ed immediata tanto più scorretta e poco professionale:
1) Inserisci i tuoi dati e quelli dell’Immobile da certificare;
2) Paghi il servizio con carta di credito o Pay Pal;
3) Elaboriamo la Certificazione Energetica in conformità alla normativa vigente (ma no?);
4) Ricevi la Certificazione Energetica "copia incolla, con dati a caso" via email in 48 ore ed entro le 48 ore successive ricevi l’originale.
Procedendo nella richiesta devono essere inseriti i dati del richiedente, il titolare dell’immobile, i dati dell’immobile da certificare (indirizzo, dati catastali, tipologia immobile, tipologia costruzione, tipo di impianto e tipo di generatore per acqua calda sanitaria) e la motivazione della richiesta. Se proprio si vuole dare qualche dato più specifico si chiede di inserire nel campo “note eventuali” tutto ciò che si ritiene opportuno indicare. In particolare si consiglia, se sono stati fatti, interventi di riqualificazione energetica o se l’immobile ha già delle caratteristiche utili al risparmio energetico, per esempio: infissi con doppi vetri, vetro camera, coibentazione sia delle pareti che del soffitto, caldaia a condensazione e tutto ciò che riguarda il risparmio energetico. Per finire basta inserire l’indirizzo al quale si intende ricevere l’attestato e si procede al pagamento con paypal o bonifico. Tutto molto facile, entro 48 riceveremo il nostro certificato.
Certificatore energetico “Chi l’ha Visto?”
In quasi tutti i casi i siti funzionano allo stesso modo: non è dato sapere il nome del professionista, spesso tra i contatti non vi è l’indirizzo o un contatto telefonico e il dominio è registrato a Toronto. Alla faccia della trasparenza. Ma vi sono anche casi in cui invece è possibile risalire alla società o al professionista, evidentemente così sicuro di rimanere impunito, che non ha problemi a dichiararsi online.
Oltre alle varie non conformità alla procedura di attestazione di prestazione energetica descritta dal d.m. 26 giugno 2015 “Linee Guida Nazionali per l’Attestazione della Prestazione Energetica degli Edifici”, ben facili da intuire, vien subito da chiedersi: e il sopralluogo? Non è obbligatorio?
Infatti, all’articolo 4, comma 6 del d.m. succitato si dispone che “In ogni caso, il soggetto abilitato (…) che redige l’APE, deve effettuare almeno un sopralluogo presso l’edificio o l’unità immobiliare oggetto di attestazione, al fine di reperire e verificare i dati necessari alla sua predisposizione“.
Che fine ha fatto il sopralluogo obbligatorio?
Inoltre, al paragrafo 7 punto 1 dell’Allegato al decreto si afferma che “La procedura di attestazione della prestazione energetica degli immobili comprende il complesso di operazioni svolte dai soggetti certificatori ed in particolare: l’esecuzione di un rilievo in sito (sopralluogo obbligatorio) e, se del caso, di una verifica di progetto, finalizzati alla determinazione dell’indice di prestazione energetica dell’immobile e all’eventuale redazione di una diagnosi energetica, per l’individuazione degli interventi di riqualificazione energetica che risultano economicamente convenienti. Queste operazioni comprendono:
a) il reperimento dei dati di ingresso, relativamente alle caratteristiche climatiche della località, alle caratteristiche dell’utenza, all’uso energetico dell’immobile e alle specifiche caratteristiche dell’edificio e degli impianti, avvalendosi, ove disponibile dell’attestato di qualificazione energetica;
b) l’individuazione del modello di calcolo, procedura e metodo, e la determinazione della prestazione energetica secondo i metodi di calcolo indicati ai precedenti capitoli, relativamente a tutti gli usi energetici pertinenti per l’edificio, espressi in base agli indici di prestazione energetica totale e parziali;
c) l’individuazione delle opportunità di intervento per il miglioramento della prestazione energetica in relazione alle soluzioni tecniche proponibili, ai rapporti costi-benefici e ai tempi di ritorno degli investimenti necessari a realizzarle
Il certificatore ha, ancora, il dovere di informare il committente dell’obbligatorietà del sopralluogo (paragrafo 7.1 “Modalità di svolgimento del servizio di attestazione della prestazione energetica” e 7.1.1 “Informativa del soggetto certificatore”).
Infine all’art.15, comma 3 del dlgs 192/2005 e ss.mm.ii. (di cui il d.m. 26/6/2015 è un decreto attuativo) sono previste pesanti sanzioni:
“Il professionista qualificato che rilascia (…) un attestato di prestazione energetica degli edifici senza il rispetto dei criteri e delle metodologie di cui all’articolo 6, è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 700 euro e non superiore a 4200 euro. L’ente locale e la regione o la provincia autonoma, che applicano le sanzioni secondo le rispettive competenze, danno comunicazione ai relativi ordini o collegi professionali per i provvedimenti disciplinari conseguenti.”
Prima dell’uscita delle nuove Linee Guida Nazionali c’era una forte attenzione verso le offerte di APE a basso costo. Sacert, autorevole associazione di settore, aveva lanciato la campagna “sOFFRIAMO a basso costo”, denunciando pubblicamente sul proprio sito gli attori coinvolti. Molti ordini e collegi sono intervenuti a denuncia di una pratica che, seppur scorretta, all’epoca era ancora in qualche modo legale, vista la poca chiarezza delle normative.
Con l’entrata in vigore dell’ultimo decreto ministeriale quel movimento di “indignazione” è cessato. Probabilmente si è pensato che le nuove regole, chiare e limpide, avrebbero smantellato la rete di offerte truffaldine e, ora si, illegali, soprattutto in merito all’obbligatorietà del sopralluogo. Ed infatti tutti i promotori della sua introduzione, tra cui ordini e collegi professionali nonché autorevoli professionisti del settore, la sbandierarono in pompa magna rappresentandola come il giusto provvedimento che avrebbe messo fine alle truffe online, all’abbassamento eccessivo delle offerte e alla credibilità del documento stesso, che si riteneva si fosse troppo inflazionata. A ragione, ma ingenuamente.
Controlli e sanzioni: missing in action?
Se è possibile ancora così facilmente trovare online offerte di APE a basso costo e professionisti che sfacciatamente se ne infischiano delle disposizioni legislative, allora c’è ancora qualcos’altro che non va: si tratta dei controlli e delle sanzioni. Se questi non saranno al più presto avviati in tutta Italia, è solo un miraggio sperare nella credibilità dell’attestazione di prestazione energetica e all’innalzamento professionale e qualitativo generale del settore.
Allo stato attuale, di fatto, tra professionisti scorretti, clienti del risparmio a tutti i costi, istituzioni pressoché assenti e ordini o collegi professionali che tollerano salvo qualche sporadico intervento di condanna durante convegni autoreferenziali, gli unici a rimetterci sono i professionisti seri e onesti che devono sgomitare in un mercato drogato dagli scorretti e sono costretti ad accontentarsi delle briciole pur mantenendo tariffe concorrenziali che sviliscono il proprio decoro professionale, che invece, nonostante tutto, resiste.
